Комунальне майно Полтави: що, кому і за скільки?

Автор: Наталія Норіцина, 7 листопада, 15:48

Фото: Хто та за якою ціною орендує комунальне майно в Полтаві


Одне із джерел наповнення місцевого бюджету – доходи, отримані від надання в оренду майна, що перебуває в комунальній власності. Ми склали рейтинг ТОП орендарів майна міста за кількістю приміщень, їхньою площею та  вартістю. А також проаналізували, яким чином відбувається процес оренди та як можна збільшити надходження до бюджету Полтави.

Застаріла процедура – ворог бюджету?

Особливістю комунального майна є те, що, перебуваючи на балансі комунального підприємства або іншої установи на праві оперативного управління, воно все одно залишається у власності територіальної громади. Розпоряджатися комунальним майном, у тому числі і передавати його в оренду, від імені територіальної громади уповноважені органи місцевого самоврядування. Орендодавцем, зазвичай, виступає Управління майном комунальної власності міста.

Згідно з чинними нормативно-правовими актами, здача комунального майна в оренду відбувається на конкурсних умовах. Основним критерієм визначення переможця є розмір орендної плати. Ініціатива може йти як від орендодавця, так і від фізичної чи юридичної особи, котра бажає винаймати приміщення.

Згідно з Положенням про порядок проведення конкурсу на право оренди комунального майна, оголошення про конкурс на право оренди публікується не пізніше ніж за 20 календарних днів до дати проведення конкурсу. Щоправда, де саме має розміщуватися ця інформація, у документі не вказано. Постає питання: «Як потенційний орендар може дізнатися про такий конкурс?»

У разі надходження двох або більше пропозицій, які відповідають умовам конкурсу, переможець визначається комісією на підставі аналізу пропозицій більшістю голосів присутніх на засіданні членів комісії, а в разі надходження однієї пропозиції, яка відповідає умовам конкурсу, об’єкт передається в оренду на умовах, запропонованих учасником.

Цікаво, що згідно з п. 3.3 Положення, засідання конкурсної комісії є закритим, а відповідно до п. 4.4, комісія має право без пояснення причин зняти з конкурсу той чи інший об’єкт до початку проведення конкурсу.

Конкурс проходить за закритими дверима, участь у ньому бере обмежена кількість претендентів, адже решта просто не знають про його проведення. Як результат – за відсутності конкуренції комунальне майно винаймається на умовах, вигідних орендарю, а не орендодавцю. І в підсумку місто отримує значно менше коштів, ніж мігло би виручити від здачі в оренду зазначених приміщень.

Ціна питання в бюджеті міста?

Згідно з Положенням про проведення конкурсу, 100% орендної плати іде до бюджету міста. Минулого року бюджет Полтави склав майже 2,5 млрд грн, у тому числі загальний фонд (податкова частина бюджету) – 2,3 млрд грн, спеціальний (не податкова частина бюджету, яку місто «заробляє» на свої потреби) – 139 млн грн. Згідно з отриманою від  Управління майном комунальної власності міста інформацією, за 2016 рік від оренди комунального майна до бюджету надійшло 11,6 млн грн, що становить 8,3% від суми спеціального фонду бюджету міста. Мало це чи багато та скільки потенційно могло б заробити місто при інших підходах до процесу управління комунальним майном, оцінити не легко. Але ми спробували проаналізувати саму процедуру та з'ясувати, хто саме і на яких умовах користується приміщеннями, що належать місту.

Хто любить орендувати комунальне майно?

Згідно з інформацією, наданою Управлінням майном комунальної власності міста, станом на 01.08.2017 місто здає в оренду 555 об’єктів нерухомого майна загальною площею 221 745,1 кв. м, що дорівнює площі майже 3,5 Корпусних парків.

Площа орендованих комунальних приміщень у Полтаві

272 об’єкти (49%) здається за символічною орендною платою 1 грн на рік бюджетним та комунальним (216 об’єктів), громадським та благодійним (48 об’єктів) і релігійним організаціям (8 об’єктів).

Решту майна, а саме 283 об’єкти (51%), здають в оренду на комерційній основі і сума орендної плати визначається в кожному випадку індивідуально на основі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду комунального майна міста.

Хто орендує комунальне майно в Полтаві

Розгляньмо, хто є найбільшими орендарями комунального майна міста, а саме: хто орендує найбільші площі, хто орендує найбільше об’єктів та хто сплачує найбільшу орендну плату.

ТОП орендарів за площею орендованих приміщень

Першим у рейтингу комерційних орендарів виявився футбольний клуб «Ворскла». Це і не дивно, адже винаймає він однойменний стадіон площею 6,1 тис. кв. м. Товариство «Перспектива 2015», що спеціалізується на оптовій торгівлі, орендує два склади площею майже 4 тис. кв. м. Дещо меншою площею – 3,7 тис. кв. м – користується спортивний клуб «Спартак». Засновник цього товариства – Владислав Романенко, котрий також є співзасновником ТОВ «Гермес АГМ» разом з Павлом Матковським, сином екс-мера, а нині депутата міськради Андрія Матковського*. Співпадіння?

Зв'язки спортивного клубу (Джерело - YouControl"

Громадська організація «Розвиток українського міста», засновником якої є депутат Полтавської міської ради Андрій Соколов*, орендує приміщення площею 3,2 тис. кв. м у будівлі просвітницького будинку ім. М. Гоголя, який нині є пам’яткою архітектури та містобудування (колишній кінотеатр «Колос»).

Зв'язки ГО (Джерело - YouControl)

Примітно, що об’єкт передано в оренду громадській організації, а зараз у будівлі розміщуються комерційні заклади: кінотеатр Wizoria та кілька ресторанів. Товариство «Старнайт», котре займається ресторанним бізнесом, винаймає три приміщення загальною площею 1 935 кв. м під концерт-хол «Версаль», літні майданчики та інші торгівельні заклади в будинку Дворянського зібрання, який є пам’яткою архітектури національного значення (колишній кінотеатр Котляревського). 

ТОП найбільших орендарів

Найбільші приміщення, що знаходяться в комунальній власності і здаються на комерційній основі, винаймають футбольний клуб «Ворскла», ТОВ «Перспектива 2015», спортивний клуб «Спартак», ГО «Розвиток українського міста» і ПП «Добро-Авто» (займається оптовою торгівлею і вантажним транспортом).

ТОП найбільших приміщень

Серед некомерційних орендарів найбільшими площами користується дитяча міська клінічна лікарня (35,7 тис. кв. м). 4-та міська клінічна лікарня орендує 14,7 тис. кв. м, а міський клінічний пологовий будинок – 11,8 тис. кв. м. У розпорядженні 1-ої міської клінічної лікарні перебуває 10,5 тис. кв. м, 2-ї міської клінічної лікарні – 9 тис. кв. м.

ТОП найбільших орендарів

Ці ж заклади винаймають найбільші приміщення, що здаються за символічну плату.

ТОп найбільших приміщень

ТОП орендарів за кількістю орендованих приміщень

Серед комерційних орендарів найбільше комунальних приміщень у Полтаві орендує «Державний ощадний банк України» – 15 точок. По 12 приміщень орендують Укрпошта для облаштування відділень зв’язку і комунальне підприємство «Полтавафарм» для розміщення аптечних пунктів. 10 приміщень під офіси та лабораторії орендує Полтавське відділення «Міжнародного фонду допомоги хворим». ФОП Фесенко А. С. орендує 8 приміщень під майстерні та лотки з продажу непродовольчих товарів.

ТОП найбільших орендарів

Найбільшими некомерційними орендарями є Полтавська міська централізована бібліотечна система та Полтавська обласна організація Національної спілки художників України, кожна з яких винаймає по 16 об’єктів під бібліотеки та творчі майстерні відповідно. Головне управління Національної поліції в Полтавській області орендує 15 приміщень для розміщення дільничного пункту поліції та службових приміщень. Полтавський міський центр ДЮК винаймає 14 об’єктів для облаштування дитячо-юнацьких клубів, а Головне територіальне управління юстиції в Полтавській області – 11 об’єктів під службові приміщення.

ТОП найбільших орендарів

ТОП орендарів за вартістю оренди

Найбільше серед орендарів комунального майна до місцевого бюджету сплачує ТОВ «Старнайт» – 234 тис. грн. ГО «Розвиток українського міста» сплачує майже 106 тис. грн за розміщення громадської організації, «Державний ощадний банк України» – 94,3 тис. грн за 15 відділень. ТОВ «Перспектива 2015» винаймає приміщення для ведення підприємницької діяльності за 75,5 тис. грн на місяць.

ТОП найбільших орендарів

Два з з вище названих приміщень – склади на вул. Половка та будівля кінотеатру Wizoria – ввійшли і до рейтингу найдорожчих за загальною вартістю оренди. Сюди ж потрапили і приміщення будинку Дворянського зібрання по вул. Соборності, 31 та відділення «Державного ощадного банку України» за адресою вул. Небесної Сотні, 1/23.

Найбільше за 1 кв. м сплачують «Приватбанк» (банкомат на вул. Залізній, 17), ФОП Крупський Д. А. (магазин на вул. Н. Базар, 6), «Укргазбанк» (банкомат на вул. Івана Мазепи, 30), ПФ «Агродоркомплект» (магазин на вул. Н. Базар, 18) та «Укртелеком» (розміщення обладнання АТС та обладнання доступу до мережі інтернет за адресою вул. Європейська, 66).

ТОП найдорожчих приміщень

Найдешевше коштує оренда 1 кв. м у приміщеннях, що розташовуються за адресами: вул. Анатолія Кукоби, 10 (дитячо-юнацький танцювально-спортивний центр «Ліон-Данс»); вул. Пушкіна, 20/23 (приватний мовний центр «Лінгвістикум»); бульв. Євгена Коновальця, 8 (ПП «Авто-віраж СМД»); вул. Пилипа Орлика, 4 (Гузік В. В.); вул. Горбанівська, 4 (ГО СОК «Спарта»).

ТОП найдешевших приміщень

За скільки здаємо?

Вартість оренди кожного об’єкта комунального майна визначається за формулами, прописаними в Методиці розрахунку та порядку використання плати за оренду комунального майна міста.

Згідно з документом, орендна плата визначається залежно від вартості будівлі. Спочатку проводиться незалежна оцінка вартості об’єкта з урахуванням його місцезнаходження і забезпечення інженерними мережами. Цю суму множать на орендну ставку – від 0,2 до 35 залежно від цільового використання приміщення – і отримують розмір річної орендної плати. На її основі визначається розмір орендної плати за перший місяць, яка фіксується у договорі оренди. Потім розраховується розмір плати за наступні місяці з урахуванням індексу інфляції.

На практиці це призводить до того, що вартість оренди подібних між собою об’єктів значно різниться, що викликає питання про досконалість таких розрахунків.

Зрозуміло, що крім орендної плати орендарі сплачують окремо за утримання орендованого майна, комунальні послуги, роботи по створенню безпечних умов праці, пожежної безпеки та відшкодовують податки і платежі у своїй частині.

Вигідно для орендарів – не вигідно для Полтави

Середня ринкова вартість оренди приміщень, що перебувають у приватній власності, за даними ріелторів, становить близько 500 грн за 1 кв. м на перших поверхах будівель у центрі міста і 150 грн за 1 кв. м поза межами центру міста або не на першому поверсі будівлі в центрі. Комунальне ж майно, як ми бачимо, здають в оренду за значно нижчими цінами.

Наприклад, ТОВ «Старнайт» винаймає перший поверх будинку Дворянського зібрання, розташованого безпосередньо в межах Круглої площі, за ціною 130 грн за 1 кв. м. Спортивний клуб «Спартак» орендує приміщення по вулиці Майдан Незалежності по 5 грн. за 1 кв. м. ФОП Лучечко А. В. винаймає у міста по тій же вулиці приміщення  для ремонту побутової технікиале по 62 грн за 1 кв. м. Приватний мовний центр «Лінгвістикум» сплачує за оренду приміщення по вулиці Пушкіна по 1,52 грн в місяць за 1 кв. м.

Подібна ситуація склалася і з приміщеннями, розташованими не на центральних вулицях. Наприклад, підземний перехід, що знаходиться поблизу зупинки транспорту Гетьмана Сагайдачного, на вул. Європейській, 108. Його приміщення орендує ПП «Сімарт» з метою використання під торговельно-побутовий комплекс. Загальна площа оренди – 615,8 кв. м, а сума, яку підприємство сплачує за місяць, дорівнює 3 302 грн. Тобто вартість оренди складає трохи більше ніж 5 грн за 1 кв. м.

Згідно з оголошеннями на одному з сайтів, нежитлове приміщенняне подалік тієї ж зупинки загальною площею 100 кв. м здають за ціною 12 тис. грн, тобто 120 грн за 1 кв. м. Звичайно, сума орендної плати залежить від вартості самого об’єкта. Однак різниця в ціні оренди приміщень у 24 рази наврядчи є обґрунтованою.

Також станом на 6 листопада 2017 року в комунальній власності перебувають 6 приміщень, які можуть бути передані в оренду. Це будівлі за адресками: вул. Європейська, 101; вул.Зіньківська, 78; вул. Лугова, 52; вул. Медична, 5; вул. Панянки, 36; Першотравневий проспект, 8/1; Соборний майдан, 15 і вул. Стрітенська, 37. Загальна їхня площа становить трохи більше 1,7 тис. кв. м.

Доступно. Ефективно. Відкрито

Одна з причин такої ситуації полягає у непрозорості конкурсу, за яким приміщення здають на тих умовах, які пропонують підприємці. Як не дивно, але, у той же час, охочих винаймати приміщення в комерційному секторі, де ціни на оренду більші в рази, вистачає. Причиною цього, по-перше, є те, що схема проведення конкурсу копіює процедуру державних закупівель часів закону України «Про здійснення державних закупівель» 2010 року, яка вже давно себе дискредитувала.

По-друге, складність та суб’єктивністть процедури не додає прозорості в проведення конкурсів, що підриває довіру та призводить до того, що більшість представників комерційного сектору не подають заявки на участь у конкурсах. По-третє, інформація про конкурс недостатньо висвітлюється у ЗМІ та на офіційних ресурсах місцевої влади.

Одним з прикладів того, як можна здавати в оренду комунальне майно відкрито, ефективно та зручно для всіх учасників процесу, є система ProZorro.Продажі. Це аналог уже запровадженої на законодавчому рівні системи публічних закупівель ProZorro. Тільки новий сервіс стосується продажу та передачі в оренду державного та комунального майна. 

Схема роботи ProZorro.Продажі

Наразі через платформу продають та здають в оренду своє майно такі організації як «Укргазвидобування», «Укренерго», «Енергоатом», «Укрнафта», «Надра України», «Нафтогаз України», «Укрпошта», Державне агентство автомобільних доріг України, «Київський метрополітен», «Автомобільні дороги України», «Запорізький титано-магнієвий комбінат», аеропорти «Бориспіль» та «Київ» (Жуляни). За жовтень 2017 року співпрацю з ProZorro.Продажі розпочали такі міста як Житомир, Чернігів, усі міста та містечка Тернопільськї області. Також на порталі вже розміщено перші лоти КБ «ПриватБанк». До речі, Полтавська обласна рада також скоро продаватиме та передаватиме майно в оренду через цю систему.

 

Наостанок можна підкреслити, що здача в оренду комунального майна – це перспективне джерело наповнення місцевого бюджету, а при зваженому та сучасному підході до цього процесу, надходження до бюджету можуть значно зрости, місто конкуруватиме з приватними підприємствами на ринку нерухомості, а комунальні будівлі зберігатимуться в належному стані. Було б, як то кажуть, бажання.

*інформація отримана за допомогою аналітичної системи YouControl.

 

Аналітик – Павло Шестопал

Обкладинка й інфографіка – Максим Скворцов

Опублікована: 7 листопада 2017


Коментарі

Від {{ com.user.name }} {{ com.user.lastname }}, {{ com.created_at }}
{{ com.content }}

Від {{ child.user.name }} {{ child.user.lastname }}, {{ child.created_at }}
{{ child.content }}



Зареєструйтесь, щоб мати можливість коментувати

Реєстрація