Артем Зубарев: С чего начать продажу квартиры?


Документы

На вопрос с чего начать продажу квартиры, всегда отвечаем – с документов. Все собственники как один уверяют, что у них всё в порядке – хоть завтра выходим на сделку.

По факту – выходит всё иначе. Вот список ситуаций, с которыми мы лично сталкивались:

– квартира не приватизирована;

– наследство не оформлено;

– нет оригиналов документов;

– ошибка / опечатка в правоустанавливающих документах или электронном реестре;

– не совпадает площадь в техническом паспорте;

– не зарегистрировано право собственности на квартиру;

– не вклеена фотография в паспорте;

– на квартире арест, запрет, ипотека;

– собственник числится в реестре должников;

– для продажи нужно решение опекунского совета;

– один из супругов не даёт согласия на продажу;

– собственнику-мужчине перед выпиской нужно пройти медкомиссию в военкомате;

– невозможно выписать из квартиры ребёнка или третьих лиц;

– не учтены дополнительные налоги.

(список не исчерпывающий).

В этом нет ничего страшного. Главное выявить и устранить недостатки до того, как появится покупатель. Если по всем остальным условиям сделки всегда можно договорится, то с проблемными документами сделка не состоится.

 

Реестры

Далее обязательно проверяем квартиру в открытых реестрах на наличие запретов / арестов / ипотеки. Три главных сайта:

  • Державний реєстр речових прав на нерухоме майно – здесь мы проверяем квартиры на запреты, аресты, ипотеку. Есть несколько позиций, по которым можно осуществить поиск: по адресу, регистрационному номеру, ФИО и идентификационному номеру – http://bit.ly/2lCj60r
  • Єдиний реєстр боржників – в этот реестр попадают должники, в отношении которых открыты исполнительные производства. Пока производство не будет закрыто, продать объект не удастся – http://bit.ly/2Mw2faP
  • Автоматизована система виконавчого провадження – тесно связана с Єдиним реєстром боржників – http://bit.ly/2KcC10p

1_9

Расходы на оформление

С документами и реестрами разобрались, далее – расходы на оформление. Мы делим их на два типа:

  • Стандартные – присутствуют в каждой сделке купли-продажи квартиры;
  • Дополнительные – появляются в определённых ситуациях.

 

Стандартные расходы

  • Государственная пошлина - 1% – оплачивает собственник.
  • Сбор на обязательное государственно пенсионное страхование -
    1% – оплачивает покупатель.
  • Услуги нотариуса.

 

Дополнительные расходы

Законодатель предусмотрел ряд случаев, когда сделки по продаже квартиры облагаются дополнительными налогами:

  1. Квартира находится в собственности менее 3х лет (это правило не применяется в случае получения квартиры в наследство). Важно, моментом начала владения квартиры является регистрация права собственности, а не подписание договора купли-продажи или получения свидетельства о праве собственности.
  2. Если в текущем году уже продавался какой-либо объект недвижимости.

 При наличии одного из этих условий, к стандартным расходам прибавляются дополнительные:

  • Налог на доходы физических лиц - 5% (для нерезидента - 18%) – оплачивает собственник.
  • Военный сбор - 1,5% – оплачивает собственник.

Эти расходы рассчитываются от цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи квартиры, но не ниже оценочной стоимости.

 

Предпродажная подготовка

Также постоянно отмечаем, что на рынке недвижимости Полтавы есть огромная проблема – отсутствие предпродажной подготовки. Это хорошо показывают объекты представленные в рекламе.

Редко кто из собственников думает о сути этой подготовки – представить квартиру в наилучшем свете, выделить её среди остальных объектов и самое главное – продать быстрее и за большие деньги.

Чаще это ничего не стоит. Достаточно простой генеральной уборки и освобождение квартиры от ненужных вещей. В более сложных ситуациях нужны более кардинальные действия:

– подкрасить стены, потолок;

– переклеить обои;

– перестелить ламинат, прикрутить плинтуса;

– заменить краны;

– реставрировать ванну;

– убрать запахи;

– отремонтировать мебель;

– вкрутить перегоревшие лампочки в квартире и подъезде;

– убрать подъезд.

Например, в США и Канаде – предпродажная подготовка (Home Staging) уже принята за норму. В нашей практике был случай, когда после затрат на предпродажную подготовку $250 – квартира продалась на $4,000.

Недвижимость – самый дорогой товар и выглядеть он должен соответственно!

 

Подводя итоги

Подготовьтесь к продаже – внимательно изучите свои документы, вычитайте их на ошибки, проверьте объект по реестрам, просчитайте расходы, сделайте предпродажную подготовку. Обязательно проконсультируйтесь со своим знакомым нотариусом и риелтором.


Коментарі

Від {{ com.user.name }} {{ com.user.lastname }}, {{ com.created_at }}
{{ com.content }}

Від {{ child.user.name }} {{ child.user.lastname }}, {{ child.created_at }}
{{ child.content }}



Зареєструйтесь, щоб мати можливість коментувати

Реєстрація