1. Антон Тимченко (2)

Кожен, хто хоча б раз у своєму житті стикався з угодами, що пов’язані з придбанням нерухомого майна знає, що покупці за такими угодами зобов’язані сплачувати збір на обов’язкове державне пенсійне страхування (далі також – “пенсійний збір”). Вказаний обов’язок передбачений абз. 1 п. 9 ст. 1 Закону України “Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування”.

Пенсійний збір сплачується при укладенні договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке здане в експлуатацію та права, на яке зареєстровані у встановленому законом порядку. Відповідно, він не сплачується при інвестуванні в будівництво нерухомості (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі- продажу майнових прав тощо).

Згідно п. 8 ст. 2, п. 10 ст. 4 Закону України “Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування” розмір пенсійного збору для операцій з купівлі-продажу нерухомого майна складає 1% від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Так, наприклад, якщо ви придбаєте квартиру вартістю 1,5 млн гривень, сума пенсійного збору складатиме 15 тис гривень.

Сплата пенсійного збору необхідна для того, щоб нотаріус мав можливість реалізувати відповідну нотаріальну дію щодо посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна. Тому у разі ненадання нотаріусу документів, які підтверджують його сплату, нотаріус відмовить у посвідченні угоди (абз. 3 п. 9 ст. 1 Закону України “Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування”, п. 8 ч. 1 ст. 49 Закону України “Про нотаріат”).

В свою чергу Законом України “Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування” (абз. 1 п. 9 ст. 1) передбачено, що від сплати пенсійного збору, зокрема, звільняються громадяни, які придбавають житло вперше.

Необхідно зазначити, що вказана норма протягом тривалого часу повноцінно не працювала. Це пов'язано з тим, що законодавством не був врегульований порядок визнання особи такою, що придбаває житло вперше. Свого часу Пенсійним фондом України та Міністерством юстиції України було видано лист від 13.12.1999 р. № 34-1712/1851 в якому зазначалося, що тимчасово, до вирішення питання про спосіб підтвердження обставин щодо первинного придбання житла, нотаріуси можуть приймати в якості документа, що підтверджує придбання житла вперше, довідку органу Пенсійного фонду України. Однак, через деякий час, органи Пенсійного фонду України перестали видавати такі довідки, мотивуючи це тим, що Пенсійний фонд України не є органом, який володіє відомостями щодо прав власності на нерухоме майно (лист Пенсійного фонду України від 19.11.2003 р.                                 № 04/9201).

Внаслідок подібної законодавчої невизначеності щодо порядку підтвердження придбання житла вперше, особи, які були звільнені від сплати пенсійного збору відповідно до закону, фактично мали його сплачувати, оскільки не могли надати нотаріусу документ, який би підтверджував факт первинного придбання житла.

В даній ситуації на захист прав покупців житла стала судова система. Так, зокрема, адміністративними судами була сформована позитивна для покупців практика щодо спорів останніх з органами Пенсійного фонду України, які стосувалися повернення раніше сплаченого пенсійного збору. Наразі на рівні Верховного Суду вироблена позиція відповідно до якої відсутність в Україні єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно та позбавлення можливості Пенсійного фонду України та його територіальних відділень встановити придбання квартир конкретною особою вперше не може ставитись в провину особі, оскільки не визначення порядку виконання законодавчо закріплених норм не може призводити до порушення чи обмеження прав громадян, які наділені такими правами (постанова від 21.08.2018 р. (справа № 819/657/17), постанова від 20.03.2018 р. (справа № 819/1249/17), постанова від 19.06.2018 р. (справа № 819/1554/16) та інші).

Послідовна судова практика дала змогу зацікавленим громадянам реалізувати передбачене законом право на звільнення від сплати від судового збору. Безумовно, що в даному випадку судовий порядок захисту прав потребував від особи додаткових витрат часу і коштів та призводив до невиправданого навантаження на судову систему. 

23.09.2020 р. до постанови Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій” від 03.11.1998 р. № 1740 (далі - “постанова № 1740”) були внесені зміни, якими врегульовано порядок підтвердження особою факту придбання житла вперше фактично на етапі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Зазначені зміни набрали чинності 26.09.2020 р. та спрямовані на забезпечення повноцінної реалізації права особи на звільнення від сплати пенсійного збору.

Так, відповідно до пп. “в” п. 152 Постанови № 1740 збір на обов'язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі нерухомого майна не сплачується, якщо особа придбаває житло вперше, що підтверджується: заявою фізичної особи про те, що вона не має та не набувала права власності на житло (в тому числі не приватизовувала, не успадковувала, не отримувала у дар, не купувала, зокрема як частку в спільному майні подружжя), та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (з урахуванням відомостей з невід’ємної архівної складової частини цього Реєстру про набуття, зміну і припинення речових прав на нерухоме майно, про внесені зміни до відповідних записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) про відсутність зареєстрованих за такою особою прав власності на житло, а також даними про невикористання житлових чеків для приватизації або використання їх для приватизації частки майна державних підприємств і земельного фонду

Документом, що підтверджує невикористання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду, є довідки з місць проживання (після 1992 року). Згідно абз. 4 п. 153 постанови № 1740 у разі надання зазначених документів нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється без документального підтвердження сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування.

Перед збором документів для підтвердження придбання житла вперше рекомендую проконсультуватися з нотаріусом, у якого ви плануєте посвідчувати угоду купівлі-продажу, щодо наявності всіх обставин, необхідних для звільнення вас від сплати пенсійного збору, а також змісту та форми документів, які потрібно буде надати для їх підтвердження.

Таким чином, на сьогодні, громадяни мають змогу економити значні кошти ще на етапі нотаріального посвідчення угоди та, у зв'язку з цим, уникати тривалих судових процесів.  Якщо ви придбали квартиру вперше кілька років тому і на той час не знали про своє право щодо звільнення від сплати пенсійного збору, то ви маєте можливість повернути сплачені кошти виключно в судовому порядку. Для цього необхідно звернутися з відповідною заявою до органів Пенсійного фонду України за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса в якого ви посвідчували договір купівлі-продажу. Після отримання письмової відповіді з відмовою у задоволенні заяви щодо повернення помилково сплаченого збору потрібно звертатися до суду. Суд зобов'яже відповідний орган Пенсійного фонду України сформувати подання про повернення суми сплаченого збору на обов'язкове державне пенсійне страхування. В цьому випадку важливо пам'ятати, що позовна давність відраховується не з моменту сплати вами збору, а з моменту отримання відмови від органу Пенсійного фонду України. Таким чином, строк  звернення до суду, фактично, є необмеженим.    

Якщо ж через якусь причину особа, яка звільнена від сплати пенсійного збору, сплатила його до бюджету вже після набрання чинності змін до постанови № 1740, вона має право повернути кошти в судовому порядку. В такому разі суди, здебільшого, стають на сторону платника пенсійного збору та зазначають, що надання останнім нотаріусу документів, передбачених пп. “в” п. 152  Постанови № 1740 є правом особи. Відповідно їх ненадання нотаріусу з тієї чи іншої причини не позбавляє таку особу права на повернення помилково сплачених коштів в судовому порядку (рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 25.05.2021 р. (справа № 640/33295/20), рішення Харківського окружного адміністративного суду від 17.06.2021 р. (справа № 520/6043/21) та інші).

Також окремо слід зазначити, що внутрішньо переміщені особи, не дивлячись на зміни до постанови № 1740, можуть бути позбавлені можливості скористатися пільгою щодо сплати пенсійного збору на етапі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Це пов'язано з тим, що документ, який підтверджує невикористання громадянином житлових чеків для приватизації державного житлового фонду (довідка органу приватизації за попереднім місцем проживання щодо невикористання права на приватизацію державного житлового фонду) не видається стосовно території проведення антитерористичної операції та тимчасово окупованої території (п. 20 Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, затверджене наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 16.12.2009 р. № 396). Тому таким особам, скоріш за все, доведеться сплатити пенсійний збір. Але в подальшому вони зможуть повернути його в судовому порядку.

Насамкінець необхідно зазначити, що купуючи житло ви маєте досконально розібратись з законодавчими нюансами, які регулюють порядок укладення відповідної угоди. Якщо ви не маєте на це часу або бажання, раджу звернутися за консультацією до адвоката чи юриста. Поради останніх допоможуть вам убезпечити угоду з правової точки зору, а крім того, як, наприклад, у ситуації з першим придбанням житла, заощадити значні кошти.