Якщо порівнювати по суті ОСББ та ЖЕО, виявляється, що за цілями, завданнями та призначенням ці дві організації є абсолютно різними.

ОСББ – неприбуткове об’єднання громадян-співвласників багатоквартирних будинків, що має на меті підвищити комфорт проживання та зберегти будинкові системи.

ЖЕО –  прибуткова госпрозрахункова житлово-експлуатаційна організація, що спрямована на максимізацію прибутку та мінімізацію витрат на послуги для будинків, обслуговування та поточні ремонти інженерних систем.

Склад житлового фонду Полтави

За інформацією виконавчого комітету управління житлово-комунального господарства Полтавської міської ради в місті Полтава житловий фонд нараховує:

  • 1 тис. 785 багатоквартирних будинків територіальної громади на балансі та під управлінням КП «ЖЕО № 2»;
  • 238 житлових будинків відомчого підпорядкування, тобто житлові будинки, які належать підприємствам, організаціям чи установам;
  • 120 житлових будинків колективної власності або Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК): так звані «кооперативні» будинки. Вони майже те саме, що й ОСББ, але їх діяльність регулюється тільки  Статутом  ЖБК та Цивільним кодексом, Закон про ОСББ не розповсюджується на ці будинки тому, що ЖБК має інші цілі;
  • 247 житлових будинків об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

З чого все почалося

Система ЖЕО була успадкована Україною від радянських часів, коли ЖКГ субсидіювалось з державного бюджету. Точніше, мешканці Радянського союзу платили за комунальні послуги у розмірі від 2 до 5 відсотків їх вартості. Щоправда, нерухомість теж була у державній власності, а тому це була така собі символічна «орендна» плата. Коли у 1991 році Україна опинилась в умовах з надвисокими темпами інфляції та зростаючими цінами на енергоносії, було розпочате поступове підвищення тарифів на комунальні послуги. Декількох підвищень тарифів протягом 1991-1994 років, звісно, було недостатньо - цей сектор економіки продовжував бути дотаційним на майже 90%. 

Саме тому у 1994 році державою була розпочата реформа житлово-комунального господарства, головною метою якої є перенесення витрат на ЖКГ з держави на кінцевого споживача комунальних послуг, тобто на мешканців. У Полтаві до 2012 року функціонували 7 ЖЕО та одна комунально-експлуатаційна частина (в народі КЕЧ), остання по суті була ЖЕО для житлового фонду Міністерства оборони.

У зв’язку зі зростаючим незадоволенням полтавської громади якістю послуг старої системи та постійними наріканнями на неповороткість та неефективність роботи ЖЕО, у відповідності з настановами реформи ЖКГ, розпочатої ще у 1994 році, міська влада нашого міста також вирішила розпочати реформувати систему. Зважаючи на указ президента України № 1351/99 та затвердженої постанови кабінету міністрів України від 14.02.2002 Програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства серед основних директив якої було в тому числі:

…поглиблення демонополізації житлово-комунального господарства, створення конкурентного середовища і ринку послуг, реструктуризація підприємств і організацій житлово-комунального господарства…

та на вимогу громади, Рішенням 20ї сесії 6го скликання від 12 березня 2012 року за підписом О. Мамая, міська система була «реформована» в абсолютну монополію КП «ЖЕО № 2».

Отже, виходить, що ЖЕО – штучно створена монополія (конкурентів, принаймні в Полтаві, на відміну від більш розвинутих міст, наразі немає), яка по суті є одночасно замовником комунальних послуг, виконавцем та контролером робіт. Де, коли та який обсяг робіт виконувати ЖЕО вирішує самостійно, відсутні прозорі механізми приймання якості робіт кінцевим споживачем (співвласниками), що своєю чергою призводить до постійного невдоволення мешканців. 

Виходячи з останніх подій в деяких будинках міста (не відповідний стан будинкових інженерних систем, стану покрівель та багато інших прикладів) –  КП «ЖЕО № 2» є зацікавленим у наявності боргів. Усім знайома ситуація, коли співвласники звертаються з проханням провести відновлювальні роботи, а ЖЕО відповідає: «У вас борг у будинку! Поки ви його не погасите - ми нічого зробити не можемо, бо немає коштів!». 

Справді немає? 

Бюджет КП ЖЕО № 2

Відповідь вищезгаданого комунального підприємства не складно пояснити:

Зібрана з підпорядкованих КП ЖЕО № 2 будинків квартирна плата за 2019 рік (дані на січень 2020 року з «Розрахунку потреби в коштах на 2020 рік по КП «ЖЕО № 2», за підписом начальника ЖЕО № 2 та гол. бухгалтера поданих на розгляд Міської ради) 111 млн грн (заборгованість населення склала 8 млн грн, що є 7,3 % від загального плану надходжень по цій статті) та інші:

З яких у видаткову частину ЖЕО входять:

  • податки – ЖЕО платить податки (податок на додану вартість, податок на прибуток – близько 33 млн грн за 2019 р.) із зібраних платежів, що складає 29,5 % статті надходжень ЖЕО № 2;

Наприклад: 33 млн грн, сума співрозмірна із загальним бюджетом Міської ради на співфінансування Програми підтримки Об’єднань Співвласників Багатоквартирних Будинків на 2020 р., якій становить 40 млн грн у 2020 році.

  • банківські послуги – 1 млн грн.
  • заробітна плата – 66 млн грн, що є близько 60 % надходжень кошторису ЖЕО № 2. 

До речі, середня заробітна плата штатних робітників ЖЕО №2 у 2019 році склала 7,5 тис. грн, а середня заробітна плата робітників інженерно-технічного складу – 13 тис. грн;

  • експлуатаційні витрати – саме те, що визначено на обслуговування наших з Вами будинків (спецодяг та інвентар, заміна електролічильників, матеріали та паливно-мастильні матеріали для техніки, послуги з дератизації, послуги КАТП 1628 з перевезення, послуги КП «Ремліфт», поточні ремонти від КП «Будкомплект»): 37 млн грн;
  • комунальні послуги відомчих гуртожитків, житлових будинків та службових приміщень – 4 млн грн;
  • електрична енергія, витрачена на функціонування цієї установи – 15 млн грн;
  • Інші витрати – 2,5 млн грн.

Разом виходить близько 159 млн. грн.  Зверніть увагу: не вистачає 48 млн грн! З яких 8 млн, буде отримано з Державного бюджету для компенсації пільговикам та мешканцям, які отримують субсидії на комунальні витрати, близько 4 млн з інших доходів, тож декларується дефіцит близько 36 млн гривень.

123 млн отримали, потрібно – 159, ну звідки взятись грошам то на ремонт, наприклад, каналізації в будинку по Героїв АТО 24? Тому, згідно з документом, якій керівництво КП «ЖЕО № 2» подало на розгляд міської ради, передбачено ще й дефіцит у 36 млн гривень.

Дефіцит має місце кожного року, звісно, для того щоб компенсувати дані кошти після відміни статусу комунального підприємства, та майбутнім набуттям статусу управляючої компанії (якщо таке відбудеться с КП «ЖЕО № 2») згідно із ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» ЖЕО буде змушене підняти тарифи на обслуговування будинків на мінімум 30%. 

Наразі можемо трохи подихати спокійно, тому що механізм змін у тарифах не передбачає іншого, крім рішення Міської ради, або загальними зборами під Протокол мешканців кожного будинку - але це поки що. В Законі наразі зазначено, що якщо співвласники багатоквартирного будинку не зможуть обрати собі форму управління – ОСББ або управляючу компанію то тоді управляюча компанія буде призначена на конкурсній основі органами місцевого самоврядування. Щодо дефіциту: співвласники ОСББ, або мешканці будинків на балансі ЖЕО тим чи іншим чином через податки до місцевого бюджету сплатять ці гроші у будь-якому разі.

Питання тарифів

Згідно з Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» та ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» капітальні ремонти взагалі за межами відповідальності ЖЕО. Що до резервного фонду, або фонду капітальних ремонтів, то в кошторисі КП «ЖЕО № 2» їх взагалі не передбачено.

Сума грошей, які витрачені марно варто дослідити на прикладі одного з будинків міста Полтави, якій є на балансі КП «ЖЕО № 2» по вул. Ю. Кондратюка, буд.13:

Джерело: Рішення Полтавської Міської Ради № 68 від 04.04.2018р.

Тоді з бюджету 9-ти поверхового 6-ти під’їзного будинку на 11 т. м2 загальної площі (без урахування субсидованих господарств та пільговиків):

  • Загальний бюджет будинку приблизно: 3373 + 37991= 41364 грн;
  • Сума 9909 грн – то ПДВ та прибуток ЖЕО за місяць, і відповідно 108108 на рік! Ці гроші можуть бути направлені на будь-які інші потреби будинку або в фонд капітального ремонту будинку за умови розпорядження ними ОСББ, шляхом відповідного протокольного рішення загальних зборів співвласників відповідно до ЗУ!

Важливо зауважити, що це всього лише приклад одного будинку. Виходячи із потреб у коштах (фактично бюджету КП «ЖЕО № 2» на 2020 рік передбачається дефіцит ще більший ніж 2019 -- 67 млн грн, коштів в ЖЕО № 2 на капітальні ремонти взагалі не планує, тому що це не передбачено тарифом на комунальні послуги. 

Існує, крім того, стаття бюджету міста, згідно з якою можуть бути виділені кошти на капітальні ремонти, але поки що незрозуміло яким чином ці 28 млн грн планують розподілятись між всіма 1785 будинками, які знаходяться на балансі територіальної громади міста Полтава (КП «ЖЕО №2»).

Переваги ОСББ

ОСББ (як неприбуткова організація), в свою чергу - звільнена від сплати ПДВ, що складає 20% тарифу, встановленого для будинків, які обслуговують комунальні підприємства (ЖЕО чи подібні). Цей факт дозволяє зменшити розмір відрахувань на утримання спільного майна, або спрямувати зекономлені кошти до фонду поточного або капітального ремонту будинку. 

Крім того: ОСББ може самостійно обирати та планувати ті послуги, які вважає необхідними для поліпшення комфорту проживання у спільному будинку, укладаючи договори на управління з тими юридичними або фізичними особами, які запропонують ОСББ найвигідніші умови, або ж керуючи самостійно.

Далі можна розглянути приклад бюджетування одного з існуючих ОСББ у місті Полтава, якій за розмірами та параметрами схожий із наведеним вище будинком: п’ять під’їздів, 10 поверхів, загальна площа близько 11 тисяч м2. Тариф (внесок) навіть менший, ніж у попередньому прикладі. Розбиття кошторису тільки за основними статтями витрат. Звісно кожна ще має свої підстатті.

На наступній діаграмі, той самий будинок, з тими самими тарифами, якщо його умовно повернути на баланс КП «ЖЕО № 2» та розподілити його кошторис пропорційно заявленому у «Розрахунку потреби в коштах на 2019 рік по КП «ЖЕО № 2», коштів на інші потреби просто не залишається.

Що каже закон

«Власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна: приміщень загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія»

Більшість споживачів комунальних послуг вважають, що сплачуючи за послуги в ЖЕО з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій, сплачують і за капітальний ремонт  в тому числі, який місто зобов’язане виконувати. Ця не є вірно з огляду на «Типовий перелік послуг  з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій», який затверджено «постановою Кабінету Міністрів України постановою Кабінету Міністрів України від 1 червня 2011 р. № 869» та чітко визначений у договорі на надання цих послуг, який укладався за мовчазної згоди між споживачами та обслуговуючою (ЖЕО тощо) організацією.

Але: співвласники зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у загальній площі будинку. 

Та: проведення капітального ремонту будинку та його фінансування є обов’язком співвласників багатоквартирного будинку (власників квартир та нежитлових приміщень у цьому будинку) з моменту набуття у власність житлових чи нежитлових приміщень шляхом приватизації, купівлі тощо.

Зараз, у дійсних та майбутніх співвласників багатоквартирних будинків є й добра новина щодо капітальних ремонтних робіт: 

  • попри те, що згідно чинного законодавства, тягар утримання майна несе його співвласник (співвласники), механізми виділення бюджетних коштів на проведення робіт з капітального ремонту будинків не скасовано. Органи місцевого самоврядування все ще прийматимуть участь, у фінансуванні капітального ремонту будинків та сприяють організації його проведення, як «колишній власник». Ст. 10, ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду». Що власне й має бути реалізованим за допомогою «Програми підтримки об’єднань співвласників багатоквартирних будинків в м. Полтава на 2020-2025 роки». Наприклад в 2020 році на впровадження цих заходів призначено 40 млн гривень з бюджету міста, але ці кошти може отримати лише Об’єднання Співвласників багатоквартирного будинку для співфінансування у співвідношення 70% міського бюджету і 30 % - кошти ОСББ.

Висновки

І ніхто, крім співвласників будинків, краще не подбає про їх власність. Тому чим раніше власники житлових та нежитлових приміщень організують найзручнішу для себе форму управління власним будинком, тим швидше буде наведено лад. Зараз настає критично важливий період для формування ОСББ.

При створенні ОСББ є значні переваги у порівнянні з ЖЕО:

  • об’єднання співвласників може само встановлювати розмір внеску, якій вважає за потрібним для утримання будинку;
  • кошторис кожного окремого будинку стає прозорим та об’єднання співвласників має змогу само обирати на що витратити зібрані гроші;
  • доступ до коштів Бюджету міста Полтави на співфінансування модернізації та відновлення 250 будинків під управлінням ОСББ, де заплановано 40 млн грн на 2020 рік;
  • доступ до Державних програм підтримки з модернізації Об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Звісно, можна продовжувати писати листи на Міську владу з вимогами провести коштовні капітальні ремонтні або відновлювальні роботи, та сподіватись, що повезе саме цьому будинку але то є марним витрачанням часу та псування нервової системи співвласників. Про це свідчать заплановані кошти на капітальні ремонтні роботи житлового фонду в Бюджеті міста Полтави на 2020 рік:

  • 28,6 млн гривень на приблизно 2000 житлових будинків на балансі КП «ЖЕО №2», а той будинок, якому пощастить, напевно, буде визначений на «конкурсній» основі.

Роблячи висновки з реакції місцевої влади останніх років на всі можливі скарги, виходить, що їй набагато зручніше дочекатись поки будинок зруйнується з природніх причин, та покласти за цей факт відповідальність, згідно з законодавством, все одно на мешканців. 

Найкращий варіант - витратити ті самі зусилля на створення ОСББ, та в взяти відповідальність за своє майно на себе.

Крім того, у випадку коли ОСББ з будь-яких суб’єктивних причин вважає себе не спроможним керувати своїм будинком, воно завжди може звернутись до послуг Управляючої компанії або Управителя на Договірній основі. Наразі спостерігається доволі активний розвиток ринку Управляючих компаній, бо вже є суспільний запит на відмінну від ЖЕО систему управління будинками. Треба обов’язково звернути увагу - кому саме довірити управління будинком:

  • що саме це за компанії та яка в них репутація;
  • аналізувати якість послуг такі компанії мають змогу надавати та надають.

Битва концептів: ЖЕО vs ОСББ 

Якщо порівнювати по суті ОСББ та ЖЕО, виявляється, що за цілями, завданнями та призначенням ці дві організації є абсолютно різними.

ОСББ - неприбуткове об’єднання громадян-співвласників багатоквартирних будинків, що має на меті підвищити комфорт проживання та зберегти будинкові системи.

ЖЕО -  прибуткова госпрозрахункова житлово-експлуатаційна організація, що спрямована на максимізацію прибутку та мінімізацію витрат на послуги для будинків, обслуговування та поточні ремонти інженерних систем.

Склад житлового фонду м. Полтава

За інформацією виконавчого комітету управління житлово-комунального господарства Полтавської міської ради в місті Полтава житловий фонд нараховує:

  • 1785 багатоквартирних будинків територіальної громади м. Полтави, тобто на балансі та під управлінням КП «ЖЕО № 2»;
  • 238 житлових будинків відомчого підпорядкування, тобто житлові будинки, які належать підприємствам, організаціям чи установам;
  • 120 житлових будинків колективної власності або Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК): так звані «кооперативні» будинки. Вони майже те саме, що й ОСББ, але їх діяльність регулюється тільки  Статутом  ЖБК та Цивільним кодексом, Закон про ОСББ не розповсюджується на ці будинки тому, що ЖБК має інші цілі;
  • 247 житлових будинків об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

Інфографіка №1.

З чого все почалося

Система ЖЕО була успадкована Україною від радянських часів, коли ЖКХ субсидіювалось з державного бюджету. Точніше, мешканці Радянського союзу платили за комунальні послуги у розмірі від 2 до 5 відсотків їх вартості. Щоправда нерухомість теж була у державній власності, а тому це була така собі символічна «орендна» плата. Коли у 1991 році Україна опинилась в умовах з надвисокими темпами інфляції та зростаючими цінами на енергоносії, було розпочате поступове підвищення тарифів на комунальні послуги. Декількох підвищень тарифів протягом 1991-1994 років, звісно, було недостатньо - цей сектор економіки продовжував бути дотаційним на майже 90%. 

Саме тому у 1994 році державою була розпочата реформа житлово-комунального господарства, головною метою якої є перенесення витрат на ЖКГ з держави на кінцевого споживача комунальних послуг, тобто на мешканців. У Полтаві до 2012 року функціонували 7 ЖЕО та одна комунально-експлуатаційна частина (в народі КЕЧ), остання по суті була ЖЕО для житлового фонду Міністерства оборони.

У зв’язку зі зростаючим незадоволенням полтавської громади якістю послуг старої системи та постійними наріканнями на неповороткість та неефективність роботи ЖЕО, у відповідності з настановами реформи ЖКГ, розпочатої ще у 1994 році, міська влада нашого міста також вирішила розпочати реформувати систему. Зважаючи на указ президента України № 1351/99 та затвердженої постанови кабінету міністрів України від 14.02.2002 Програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства серед основних директив якої було в тому числі:

…поглиблення демонополізації житлово-комунального господарства, створення конкурентного середовища і ринку послуг, реструктуризація підприємств і організацій житлово-комунального господарства…

та на вимогу громади, Рішенням 20ї сесії 6го скликання від 12 березня 2012 року за підписом О. Мамая, міська система була «реформована» в абсолютну монополію КП «ЖЕО № 2».

Отже виходить, що ЖЕО – штучно створена монополія (конкурентів, принаймні в Полтаві, на відміну від більш розвинутих міст, наразі немає), яка по суті є одночасно замовником комунальних послуг, виконавцем та контролером робіт. Де, коли та який обсяг робіт виконувати ЖЕО вирішує самостійно, відсутні прозорі механізми приймання якості робіт кінцевим споживачем (співвласниками), що в свою чергу призводить до постійного невдоволення мешканців. 

Виходячи з останніх подій в деяких будинках міста (не відповідний стан будинкових інженерних систем, стану покрівель та багато інших прикладів) –  КП «ЖЕО № 2» є зацікавленим у наявності боргів. Усім знайома ситуація, коли співвласники звертаються з проханням провести відновлювальні роботи, а ЖЕО відповідає: «У вас борг у будинку! Поки ви його не погасите - ми нічого зробити не можемо, бо немає коштів!». 

Бюджет КП ЖЕО № 2

Відповідь вищезгаданого комунального підприємства не складно пояснити:

Зібрана з підпорядкованих КП ЖЕО № 2 будинків квартирна плата за 2019 рік (дані на січень 2020 року з «Розрахунку потреби в коштах на 2020 рік по КП «ЖЕО № 2», за підписом начальника ЖЕО № 2 та гол. бухгалтера поданих на розгляд Міської ради) 111 млн грн (заборгованість населення склала 8 млн. грн, що є 7,3 % від загального плану надходжень по цій статті) та інші:

З яких у видаткову частину ЖЕО входять:

  • Податки – ЖЕО платить податки (податок на додану вартість, податок на прибуток – близько 33 млн грн за 2019 р.) із зібраних платежів, що складає 29,5 % статті надходжень ЖЕО № 2;

Наприклад: 33 млн грн, сума співрозмірна із загальним бюджетом Міської ради на співфінансування Програми підтримки Об’єднань Співвласників Багатоквартирних Будинків на 2020 р., якій становить 40 млн грн в 2020 році.

  • Банківські послуги – 1 млн грн.
  • Заробітна плата – 66 млн грн, що є близько 60 % надходжень кошторису ЖЕО № 2. 

До речі, середня заробітна плата штатних робітників ЖЕО №2 у 2019 році склала 7,5 тис. грн, а середня заробітна плата робітників інженерно-технічного складу – 13 тис. грн.;

  • Експлуатаційні витрати - саме те, що визначено на обслуговування наших з Вами будинків (спецодяг та інвентар, заміна електролічильників, матеріали та паливно-мастильні матеріали для техніки, послуги з дератизації, послуги КАТП 1628 з перевезення, послуги КП «Ремлифт», поточні ремонти від КП «Будкомплект»): 37 млн грн
  • А ще:
  • Комунальні послуги відомчих гуртожитків, житлових будинків та службових приміщень – 4 млн грн;
  • Електрична енергія, витрачена на функціонування цієї установи – 15 млн грн;
  • Інші витрати – 2,5 млн грн.

Разом виходить близько 159 млн. грн.  Зверніть увагу: не вистачає 48 млн грн! З яких 8 млн, буде отримано з Державного бюджету для компенсації пільговикам та мешканцям, які отримують субсидії на комунальні витрати, близько 4 млн з інших доходів, тож декларується дефіцит близько 36 млн гривень.

123 млн отримали, потрібно – 159, ну звідки взятись грошам то на ремонт, наприклад, каналізації в будинку по Героїв АТО 24? Тому, згідно з документом, якій керівництво КП «ЖЕО № 2» подало на розгляд міської ради, передбачено ще й дефіцит у 36 млн гривень.

Дефіцит має місце кожного року, звісно, для того щоб компенсувати дані кошти після відміни статусу комунального підприємства, та майбутнім набуттям статусу управляючої компанії (якщо таке відбудеться с КП «ЖЕО № 2») згідно із ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» ЖЕО буде змушене підняти тарифи на обслуговування будинків на мінімум 30%. 

Наразі можемо трохи подихати спокійно, тому що механізм змін у тарифах не передбачає іншого, крім рішення Міської ради, або загальними зборами під Протокол мешканців кожного будинку - але це поки що. В Законі наразі зазначено, що якщо співвласники багатоквартирного будинку не зможуть обрати собі форму управління – ОСББ або управляючу компанію то тоді управляюча компанія буде призначена на конкурсній основі органами місцевого самоврядування. Щодо дефіциту: співвласники ОСББ, або мешканці будинків на балансі ЖЕО тим чи іншим чином через податки до місцевого бюджету сплатять ці гроші у будь-якому разі.

Питання тарифів

Згідно з Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» та ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» капітальні ремонти взагалі за межами відповідальності ЖЕО. Що до резервного фонду, або фонду капітальних ремонтів, то в кошторисі КП «ЖЕО № 2» їх взагалі не передбачено.

Сума грошей, які витрачені марно варто дослідити на прикладі одного з будинків міста Полтави, якій є на балансі КП «ЖЕО № 2» по вул. Ю. Кондратюка, буд.13.

Тоді з бюджету 9-ти поверхового 6-ти під’їзного будинку на 11 т. м2 загальної площі (без урахування субсидованих господарств та пільговиків):

  • Загальний бюджет будинку приблизно: 3373 + 37991= 41364 грн;
  • Сума 9909 грн – то ПДВ та прибуток ЖЕО за місяць, і відповідно 108108 на рік! Ці гроші можуть бути направлені на будь-які інші потреби будинку або в фонд капітального ремонту будинку за умови розпорядження ними ОСББ, шляхом відповідного протокольного рішення загальних зборів співвласників відповідно до ЗУ!

Важливо зауважити, що це всього лише приклад одного будинку. Виходячи із потреб у коштах (фактично бюджету КП «ЖЕО № 2» на 2020 рік передбачається дефіцит ще більший ніж 2019 -- 67 млн грн, коштів в ЖЕО № 2 на капітальні ремонти взагалі не планує, тому що це не передбачено тарифом на комунальні послуги. 

Існує, крім того, стаття бюджету міста, згідно з якою можуть бути виділені кошти на капітальні ремонти, але поки що незрозуміло яким чином ці 28 млн грн планують розподілятись між всіма 1785 будинками, які знаходяться на балансі територіальної громади міста Полтава (КП «ЖЕО №2»).

Переваги ОСББ

ОСББ (як неприбуткова організація), в свою чергу - звільнена від сплати ПДВ, що складає 20% тарифу, встановленого для будинків, які обслуговують комунальні підприємства (ЖЕО чи подібні). Цей факт дозволяє зменшити розмір відрахувань на утримання спільного майна, або спрямувати зекономлені кошти до фонду поточного або капітального ремонту будинку. 

Крім того: ОСББ може самостійно обирати та планувати ті послуги, які вважає необхідними для поліпшення комфорту проживання у спільному будинку, укладаючи договори на управління з тими юридичними або фізичними особами, які запропонують ОСББ найвигідніші умови, або ж керуючи самостійно.

Далі можна розглянути приклад бюджетування одного з існуючих ОСББ у місті Полтава, якій за розмірами та параметрами схожий із наведеним вище будинком: п’ять під’їздів, 10 поверхів, загальна площа близько 11 тисяч м2. Тариф (внесок) навіть менший, ніж у попередньому прикладі. Розбиття кошторису тільки за основними статтями витрат. Звісно кожна ще має свої під статті.

На наступній діаграмі, той самий будинок, з тими самими тарифами, якщо його умовно повернути на баланс КП «ЖЕО № 2» та розподілити його кошторис пропорційно заявленому у «Розрахунку потреби в коштах на 2019 рік по КП «ЖЕО № 2», коштів на інші потреби просто не залишається.

Що каже закон

«Власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна: приміщень загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія»

Більшість споживачів комунальних послуг вважають, що сплачуючи за послуги в ЖЕО з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій, сплачують і за капітальний ремонт  в тому числі, який місто зобов’язане виконувати. Ця не є вірно з огляду на «Типовий перелік послуг  з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій», який затверджено «постановою Кабінету Міністрів України постановою Кабінету Міністрів України від 1 червня 2011 р. № 869» та чітко визначений у договорі на надання цих послуг, який укладався за мовчазної згоди між споживачами та обслуговуючою (ЖЕО тощо) організацією.

Але: співвласники зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у загальній площі будинку. 

Та: проведення капітального ремонту будинку та його фінансування є обов’язком співвласників багатоквартирного будинку (власників квартир та нежитлових приміщень у цьому будинку) з моменту набуття у власність житлових чи нежитлових приміщень шляхом приватизації, купівлі тощо.

Зараз, у дійсних та майбутніх співвласників багатоквартирних будинків є й добра новина щодо капітальних ремонтних робіт: 

  • попри те, що згідно чинного законодавства, тягар утримання майна несе його співвласник (співвласники), механізми виділення бюджетних коштів на проведення робіт з капітального ремонту будинків не скасовано. Органи місцевого самоврядування все ще прийматимуть участь, у фінансуванні капітального ремонту будинків та сприяють організації його проведення, як «колишній власник». Ст. 10, ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду». Що власне й має бути реалізованим за допомогою «Програми підтримки об’єднань співвласників багатоквартирних будинків в м. Полтава на 2020-2025 роки». Наприклад в 2020 році на впровадження цих заходів призначено 40 млн гривень з бюджету міста, але ці кошти може отримати лише Об’єднання Співвласників багатоквартирного будинку для співфінансування у співвідношення 70% міського бюджету і 30 % - кошти ОСББ.

Висновки

І ніхто, крім співвласників будинків, краще не подбає про їх власність. Тому чим раніше власники житлових та нежитлових приміщень організують найзручнішу для себе форму управління власним будинком, тим швидше буде наведено лад. Зараз настає критично важливий період для формування ОСББ.

При створенні ОСББ є значні переваги у порівнянні з ЖЕО:

  • об’єднання співвласників може само встановлювати розмір внеску, якій вважає за потрібним для утримання будинку;
  • кошторис кожного окремого будинку стає прозорим та об’єднання співвласників має змогу само обирати на що витратити зібрані гроші;
  • доступ до коштів Бюджету міста Полтави на співфінансування модернізації та відновлення 250 будинків під управлінням ОСББ, де заплановано 40 млн грн на 2020 рік;
  • доступ до Державних програм підтримки з модернізації Об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Звісно, можна продовжувати писати листи на Міську владу з вимогами провести коштовні капітальні ремонтні або відновлювальні роботи, та сподіватись, що повезе саме цьому будинку, але то є марним витрачанням часу та псування нервової системи співвласників. Про це свідчать заплановані кошти на капітальні ремонтні роботи житлового фонду в Бюджеті міста Полтави на 2020 рік:

  • 28,6 млн гривень на приблизно 2000 житлових будинків на балансі КП «ЖЕО №2», а той будинок, якому пощастить, напевно, буде визначений на «конкурсній» основі.

Роблячи висновки з реакції місцевої влади останніх років на всі можливі скарги, виходить, що їй набагато зручніше дочекатись поки будинок зруйнується з природніх причин, та покласти за цей факт відповідальність, згідно з законодавством, все одно на мешканців. 

Найкращий варіант - витратити ті самі зусилля на створення ОСББ, та в взяти відповідальність за своє майно на себе.

Крім того, у випадку коли ОСББ з будь-яких суб’єктивних причин вважає себе не спроможним керувати своїм будинком, воно завжди може звернутись до послуг Управляючої компанії або Управителя на Договірній основі. Наразі спостерігається доволі активний розвиток ринку Управляючих компаній, бо вже є суспільний запит на відмінну від ЖЕО систему управління будинками. Треба обов’язково звернути увагу - кому саме довірити управління будинком:

  • що саме це за компанії та яка в них репутація;
  • аналізувати якість послуг такі компанії мають змогу надавати та надають.

У будь-якому разі вибір управляючої компанії краще залишити за об’єднанням співвласників кожного окремого багатоквартирного будинку чим залишити на розсуд забудовника або місцевої влади. Але перш за все – утворити та зареєструвати ОСББ у Вашому будинку.

У будь-якому разі вибір управляючої компанії краще залишити за об’єднанням співвласників кожного окремого багатоквартирного будинку чим залишити на розсуд забудовника або місцевої влади. Але перш за все – утворити та зареєструвати ОСББ у Вашому будинку.