Розпочалося літо, тож як завжди у вихідний сонячний день містяни потягнуться на відпочинок до прибережної зеленої зони нашого міста біля річки Ворскла. І що вони побачать? Огорожу будівельного майданчика. Чому так сталося?

Розміщення будь-якого нового об'єкту на території міста можливе лише у разі відповідності проектним рішенням містобудівної документації (генеральному плану міста і плану зонування території). Не виключенням є і рекреаційні об'єкти, в тому числі створення парку.

Будь-яке будівництво відбувається на сформованій земельній ділянці з відповідним цільовим призначенням. Якщо земельна ділянка не сформована, тоді виготовляється землевпорядна документація (проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки або технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі) в результаті якої межі земельної ділянки встановлюються на місцевості.

Територія зеленої зони вздовж річки Ворскла навпроти житлового мікрорайону «Левада» вже традиційно називається Прирічковим парком. Проте до останнього часу ця територія не мала чітко окреслених меж (встановлених в натурі), тобто земельна ділянка не була сформованою і внесеною до публічної кадастрової карти України.

Тільки зараз готується до розгляду виготовлений на замовлення міської влади проект технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

У так званій рекреаційній зоні біля річки Ворскла, крім Прирічкового парку, знаходяться ще готельний комплекс «Турист», човнова станція, автотранспортне підприємство з паркувальним майданчиком, спортивний комплекс з тенісними кортами, а також чотири вільні земельні ділянки без забудови, які перебувають в довгостроковій оренді.

Перша з них, площею 0,25 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту. Друга, площею 1,6 га (частково в прибережній захисній смузі), – для будівництва, експлуатації та обслуговування закладу громадського харчування, водних споруд, влаштування зон припляжного та пляжного відпочинку.

Ще дві ділянки, площею 0,54 і 0,6 га, які до речі чомусь частково розташовані на території так званого умовного парку Миру, про який мало хто згадує і де до недавнього знаходилася пам'ятна алея з меморіалом воїнам-афганцям, призначені для будівництва, експлуатації та обслуговування спортивно-розважального комплексу та будівництва, експлуатації та обслуговування багатофункціонального комплексу та готелю.

Зараз на цю територію розробляються два окремі детальні плани території, замовником яких згідно закону повинен виступати виконавчий орган Полтавської міської ради (з правом залучення інвестора). Відомо що на обох ділянках планують розмістити багатоквартирні житлові будинки.

Відповідно до закону, детальний план території лише деталізує проектні рішення генерального плану населеного пункту і не може змінювати раніше визначене функціональне призначення цієї території. То чи відповідають такі наміри Полтавської міської ради і інвестора генеральному плану міста і плану зонування території і головне для майбутнього будівництва – цільовому призначенню існуючих земельних ділянок?

Для цього звернемося до генерального плану міста та плану зонування його території. Діючий генеральний план був нещодавно затверджений в жовтні 2020 року. Відповідний йому план зонування території (зонінг) готується до розгляду та затвердження, але наразі діє раніше затверджений план зонування в тій частині, що не суперечить новому генплану.

Так, згідно генплану міста територія навколо готельного комплексу «Турист» (перший детальний план) за функціональним призначенням належать до громадської забудови (зони загальноміського центру та ділової зони Г-1, Г-2 за планом зонування). Згідно зонінгу (плану зонування) в цих зонах допускається розташування багатоквартирних житлових будинків, громадських установ та інших багатофункціональних об’єктів, що забезпечують громадські функції загальноміського, районного та місцевого значення. 

Межі проектування другого детального плану, рішення про розроблення якого було прийнято попереднім складом Полтавської міської ради ще в 2020 році одночасно з новим генпланом міста, охоплює лише дві існуючі земельні ділянки площею 0,54 і 0,6 га, які згідно діючого генерального плану позначені територіями зміни функціонального призначення для розміщення житлової і громадської забудови.

Але згідно з діючим планом зонування території міста ці ділянки наразі належать до зони громадської забудови Г-4, яка передбачена для розташування крупних культурно-мистецьких та спортивно-видовищних комплексів, стадіонів, театрів, кінотеатрів, культових споруд тощо. Або затвердження детального плану відкладуть, поки не приймуть зонінг в новій редакції, який буде передбачати будівництво на ділянках багатоповерхових житлових будинків.

Або ж міська влада розгляне можливість затвердження детального плану території не виконавчим органом (як це передбачено в разі наявності зонінгу), а рішенням Полтавської міської ради, що передбачено законом в разі відсутності плану зонування території.

Хоча це навряд чи, адже треба буде якось визнати, що в місті немає плану зонування території. Також, очевидно, в майбутньому будуть розроблені проекти землеустрою щодо зміни цільового призначення цих двох орендованих земельних ділянок для майбутнього будівництва на них багатоквартирних житлових будинків.

Крім того, варто зауважити, що згідно чинного історико-архітектурного опорного плану міста територія проектування обох детальних планів знаходиться в зоні регулювання забудови Р5, де встановлено між іншим обмеження по висоті забудови до 36 метрів (орієнтовно 12 поверхів).

Режим використання цієї зони обумовлений вимогами збереження загальної композиційної єдності історичного центру міста, композиційної ролі пам'яток в його панорамі. В цій зоні повинно забезпечуватися збереження основних оглядових точок, найсприятливіших для візуального сприйняття історичного центру міста.

Правда, не в такому далекому минулому аналогічні обмеження попереднього історико-архітектурного опорного плану не завадили збудувати один з найбільших у місті житлових районів «Левада» прямо у природній заплаві річки Ворскла.

Тож можна спрогнозувати подальші дії влади і припустити в майбутньому чергове внесення змін і до історико-архітектурного опорного плану міста та режимів використання зон охорони  пам'яток та історичного ареалу м. Полтави в частині збільшення висотності.

Необхідно зробити коротенький відступ і пояснити ключовий момент публічного управління у сфері просторового планування. Міська влада прагне покращити інвестиційний клімат, забудовники зацікавлені отримати прибуток, а мешканці міста мріють про комфортне, благоустроєне та безпечне життєве середовище.

Саме тому містобудівна документація розробляється і затверджується в інтересах громади з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів. В результаті правильного публічного управління у сфері містобудівної діяльності виникає довіра громадян та бізнесу до влади. Недарма ж містобудівну документацію, або ж як заведено зараз говорити просторове планування території, вважають шляхом до реалізації реформи місцевого самоврядування.

У законодавчому полі України в профільному законі «Про регулювання містобудівної діяльності» нещодавно вперше з'явилося визначення концепції інтегрованого розвитку - документу стратегічного планування, який розробляється на замовлення органу місцевого самоврядування із залученням місцевих мешканців, суб’єктів господарювання, що здійснюють господарську діяльність на території громади.

Відповідно до закону цей документ визначає довгострокові, міждисциплінарні, просторові та соціально-економічні пріоритети розвитку території. Є вихідні дані для розроблення містобудівної документації на місцевому рівні на принципах сталого розвитку.

Для полтавської влади такий документ не є чимось новим і незнайомим. Протягом 2016 - 2018 років за дорученням місцевої влади КО «Інститут розвитку міста» спільно з командою українських та міжнародних експертів, місцевими представниками бізнесу, науки, громадськості та небайдужими громадянами працювали над «Концепцією інтегрованого розвитку міста «Полтава 2030».

Понад 10 тисяч мешканців разом брали участь у розробці шляхів розвитку міста. В грудні 2018 року Полтавська міська рада прийняла цей документ і за логікою повинна ним керуватися у своїй діяльності протягом наступного десятиліття.

Цією концепцією вже передбачені заходи і проекти щодо інтеграції і взаємозв'язку зелених зон Полтави, а саме розробка «Комплексної програми збереження та розвитку "зеленого каркасу" міста». В тому числі концепцією передбачено розроблення та реалізація детального плану території Прирічкового парку на річці Ворскла.

Як відомо в діючому генеральному плані міста один із розділів також присвячений врахуванню заходів затвердженої концепції щодо розвитку території річки Ворскла та річки Коломак у наступній послідовності.

Як показує досвід попередніх років у містах Києві, Львові, Чернівцях, Вінниці, Житомирі, Полтаві, учасниках проекту «Інтегрований розвиток міст в Україні«(проєкт який покликаний покращити умови життя в містах), концепції інтегрованого розвитку можуть бути розроблені і на окремі території, такі як район, вулиця, містобудівний ансамбль, площа чи навіть парк.

За сприяння німецької урядової організації GIZ, у тому числі фінансового, полтавською комунальною організацією «Інститут розвитку міста» в попередні роки уже розроблялися для міста аналогічні проекти парку «Перемога» та Концепції вулиці Лазурної в місті Полтава.

У міської влади є вибір, піти стратегічно правильним, але довгим шляхом і відповідно до затвердженої Концепції інтегрованого розвитку міста «Полтава 2030» в першу чергу розпочати роботу з розроблення загальної Комплексної програми збереження та розвитку «зеленого каркасу» міста. Або ж зробити тактично гнучкий крок і одразу приступити до розроблення детального плану території Прирічкового парку.

До речі, замовником одного зі згадуваних вище детальних планів біля Прирічкового парку Полтавська міська рада визначила не виконавчий орган, як це передбачено законодавством, а саме КО «Інститут розвитку міста». Тож логічно його залучити і до розроблення проекту Прирічкового парку надалі. В будь-якому разі, до процесів розвитку цієї території необхідно залучати мешканців міста.

У разі браку коштів в міському бюджеті на ці роботи, варто спробувати залучити фінансову допомогу від міжнародних партнерів та донорів. Також зацікавлені інвестори будівництва поблизу Прирічкового парку неодноразово висловлювали готовність брати участь у фінансуванні благоустрою прилеглої території.

Яким може бути Прирічковий парк та чи бути набережній

Мабуть, ні у кого не виникає сумнівів, що Прирічковий парк замість захаращеної зеленої зони біля річки з аварійними деревами та в оточенні напівзруйнованих будівель має стати комфортним відкритим громадським простором, який відповідав би сучасним стандартам якісного дозвілля з елементами благоустрою та малими архітектурними формами. Саме таких парків не вистачає у місті, особливо поблизу сучасних житлових мікрорайонів забудованих багатоповерхівками.

Складовою будь-якого проєкту парку повинно стати зонування його території, яке може включати зони тихого відпочинку та прогулянок, зони пляжів з човновою станцією, зони атракціонів, ігор і розваг, спортивну зону, зони торговельного обслуговування і пікніків, територію для вигулу собак тощо. Все це, звісно, повинно бути відображено в завданні на проектування, яке має формуватися в тому числі з урахуванням бачення самих мешканців міста, включаючи прилеглих до річки Ворскла житлових районів.

Навіть не обговорюється, що окрасою Прирічкового парку має стати набережна та традиційна велодоріжка, яка вже органічно увійшла в наше повсякденне життя.

Ідея влаштувати набережну вздовж річки Ворскла простежується в усіх генеральних планах міста щонайменше з часів незалежності України. Але поки, єдине що нам постійно нагадує про майбутню набережну - це гранітні сходи на початку мосту через річку по вул. Миру в районі готеля «Турист», які просто ведуть нас «в нікуди», у захаращену чагарниками прибережну зелену зону повз зруйновану будівлю туркомплексу, яка не знаходиться на чиємусь балансі і періодично прибирається лише стараннями волонтерів і громадських організацій.

У діючому генеральному плані проектна набережна умовно показана з відступом від берегу річки Ворскла в середині зеленої зони. Набережна складається з двох окремих ділянок загальною площею орієнтовно 2,4 км. Перша – від південної межі міста і до мосту на Південний вокзал у зеленій зоні навпроти житлового району «Левада»; друга – від вулиці Зелений острів в напрямку залізничного мосту через р. Ворскла у рекреаційній зоні «Рогізна». Крім влаштування набережної заходи з інженерної підготовки та захисту території, між іншим, включають дороговартісне берегоукріплення.

Майбутня набережна може мати вигляд, для прикладу, як «Траса здоров'я» в місті Одеса від «Аркадії» до «Ланжерону», в середині зеленої зони з розташованими вздовж неї острівцями зонами обслуговування, або як в Дніпрі «Січеславська набережна» з бетону, одночасно з берегоукріпленням і оглядовими майданчиками. Або ж комбінацією обох варіантів. На остаточне рішення не в останню чергу буде впливати фінансова складова майбутнього проєкту. Прирічковий парк, безумовно, не забуваймо, має бути доступним для людей з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

Але це вже інша історія, інша стадія проектування. Наразі мова може йти про необхідність розроблення детального плану території Прирічкового парку. І хочеться ще раз наголосити, що кінцева мета проекту містобудівної документації – це узгоджені наміри міської влади, бізнесу або інвесторів і мешканців громади. Саме на перетині інтересів всіх зацікавлених сторін буде знаходитися компромісне рішення щодо майбутнього зеленої зони річки Ворскла. Завдання влади на основі цього прийняти правильне управлінське рішення.

Існує цікава методика оцінювання проектів в процесі планування, розробки та реалізації через так звану призму проектів. Всі проекти повинні мати актуальність, перспективу розвитку та бути доступними для громади. З трьох сторін маємо сталість (баланс між економікою, екологією і громадою), релевантність (відповідність потребам громади та вектору розвитку) та доцільність (наявна спроможність реалізувати проект, в тому числі фінансова). В наших умовах чи не ключовим фактором може стати саме фінансова спроможність - наявність інвестора реалізувати той чи інший проєкт.