Обʼєднання співвласників багатоквартирного будинку – це не додатковий тягар для мешканців багатоквартирного будинку. Така форма управління спільною власністю дозволяє ефективно утримувати будинок. У критичних ситуаціях саме ця форма дає змогу залучати кошти за програмами підтримки на ремонт та відновлення.
Створюючи ОСББ, мешканці отримують чимало переваг, але й натрапляють на труднощі. Іноді співвласники будинку не готові брати відповідальність за своє помешкання. Здається, що достатньо лише «взяти свій будинок в руки» і почати над ним працювати, але й тут є свої скелети у шафі.
Як створити ОСББ та скористатися програмою підтримки, якщо будинок пошкоджений унаслідок обстрілів? Про це ЗМІСТу розповіли ексголова правління ОСББ «Пушкіна-116» Людмила Болотіна та директор ТОВ «Будівельна компанія ЄМайбутнє» Валентин Кілікієвський.
Чому ОСББ потрібне співвласникам багатоквартирного будинку?
Загалом квартира в багатоповерхівці нічим не відрізняється від приватного будинку, де тягар утримання будинку лежить на власнику:
«Люди, які проживають в багатоквартирних будинках вважають, що хтось їм винен, але ні. Буде там ЖЕО чи ОСББ, або управлінська компанія, з погляду закону відповідальність за весь будинок залишається на співвласниках», – каже Людмила Болотіна.
Після приватизації житла всі мешканці багатоквартирного будинку стають співвласниками всього будинку, а не лише своєї квартири. До спільної власності належать:
- дахи та підвали,
- сходові майданчики,
- внутрішньобудинкові мережі,
- ліфти.
ОСББ – це механізм, який дозволяє співвласникам самостійно ухвалювати рішення, контролювати витрати на утримання будинку та брати участь у державних і міських програмах співфінансування.
«Як правило, в старих будинках найбільше проблем. От виходить з ладу водопровідний стояк. У жеківському будинку збирають гроші та замінюють його. Якщо це будинок ОСББ, то в такому випадку є можливість залучати програми співфінансування», – каже Людмила Болотіна.
У чому різниця між ЖЕО та ОСББ?
Як пояснює експертка, у жеківських будинках мешканці все одно змушені скидатися на аварійні ремонти – заміну труб, стояків чи каналізації. Різниця в тому, що в ОСББ ці роботи можна виконувати:
- через офіційний рахунок;
- із залученням програм співфінансування коштами місцевих бюджетів;
- зі значно меншим фінансовим навантаженням на мешканців.
Крім того, лише ОСББ можуть брати участь у програмах Фонду енергоефективності («Енергодім», «ВідновиДІМ») та більшості міських програм підтримки.
З чого почати створення ОСББ? Перший крок – ініціативна група. Для її створення достатньо трьох співвласників будинку. Це мають бути саме власники житла, а не просто зареєстровані мешканці.
Після цього варто ознайомитися із Законом України «Про ОСББ», який дає відповіді на більшість основних запитань: що таке сумісна власність, яка процедура скликання і проведення установчих і загальних зборів, яка відповідальність співвласників.
Далі необхідно провести інформаційні зустрічі з мешканцями. Це неофіційні зустрічі – у дворі, під’їзді або в чаті будинку. Їхня мета – пояснити, що таке ОСББ, дати людям висловитися й зрозуміти, чи готовий будинок до змін.
Ініціативна група має знати, хто і якою часткою володіє в будинку. Частину даних можна отримати через реєстр майнових прав або ЦНАП, частину – безпосередньо від мешканців.
Ініціативна група визначає дату і місце установчих зборів, порядок денний. Повідомити співвласників потрібно не пізніше ніж за 10 днів. Зараз це можна робити не лише письмово, а й електронною поштою чи через месенджери – за письмовою заявою від співвласників.
Для проведення установчих зборів достатньо присутності навіть двох співвласників. Це поширений міф, що без більшості збори нелегітимні. Решту голосів збирають через письмове опитування, на яке закон дає 45 днів.
«Якщо 90% будуть проти ОСББ, то це буде марно витрачений час, але якщо вже 50 на 50, то можна пробувати створювати».
На установчих зборах або під час письмового опитування ухвалюють рішення про:
- створення ОСББ та його назву;
- затвердження статуту;
- обрання правління (зазвичай від трьох до п’яти осіб);
- обрання голови правління;
- створення ревізійної комісії або призначення ревізора, для забезпечення прозорості та дотримання законодавства;
- визначення осіб, уповноважених на реєстрацію ОСББ.
Після завершення опитування протокол посвідчують нотаріально та подають на державну реєстрацію. На наступних зборах вже треба буде визначити кошторис та внески:
«Можливо, якісь перші вже будуть ремонтні роботи, все це визначають співвласники, ніхто нічого не нав’язує. Якщо у вас протікає дах, треба робити дах, тече труба, робимо трубу. Це так само як родина у квартирі. Вони вирішують пріоритетність задач утримання».
Що відбувається після реєстрації ОСББ?
- співвласники затверджують кошторис і розмір внесків;
- визначають пріоритети ремонтів;
- можуть найняти управлінську компанію або управителя;
- отримують доступ до програм співфінансування.
Людмила Болотіна каже, що ОСББ – це зріз суспільства, де успіх залежить від готовності мешканців брати відповідальність за свою власність. Але саме ця форма управління сьогодні є найефективнішою і реально справною.
Чи можна створити ОСББ в аварійному будинку? Про програми відновлення
Юридичних обмежень для створення ОСББ в пошкоджених або частково зруйнованих будинках немає. Вирішальним є не сам факт пошкодження, а категорія аварійності будинку та можливість застосування державних або міських програм. В Україні діє класифікація пошкоджень будинків:
- І та ІІ категорія – незначні або середні пошкодження несучих і огороджувальних конструкцій;
- ІІІ категорія – значні пошкодження, які унеможливлюють безпечну експлуатацію частини будинку.
Як пояснює експертка, будинки з І–ІІ категорією пошкоджень уже зараз можуть створювати ОСББ та долучатися до програм відновлення, зокрема програми Фонду енергоефективності «ВідновиДІМ».
Для будинків із допустимими категоріями пошкоджень програма передбачає:
- повну реалізацію робіт через Фонд без залучення кредитів;
- фінансування напряму підрядника (орієнтовно 60% авансом і 40% після виконання робіт);
- додатковий бонус – безкоштовне встановлення індивідуального теплового пункту (ІТП) з автоматикою.
ІТП дозволяє автоматично регулювати подачу тепла, уникнути ручного «крутіння засувок» та зменшити витрати на опалення в режимі реального часу.
Коли програма підтримки не працює?
Під час підготовки до відновлення будинків ключовим етапом є визначення категорії пошкоджень та фіксація стану будівлі. Будинки, де частина під’їздів має І–ІІ категорію, а один під’їзд – ІІІ, не підпадають під програму «ВідновиДІМ». Фонд працює лише з єдиним висновком на весь будинок, а не з окремими під’їздами.
«Є різні категорії пошкоджень. Категорії третя і четверта не підлягають відновленню за програмами, адже йдеться про критичні або незворотні руйнування», – говорить Валентин Кілікієвський.
Крім того, важлива фотофіксація пошкоджень, яку часто недооцінюють мешканці. Саме перші фотографії після обстрілу мають вирішальне значення.
«Жителі можуть самостійно щось відновити. Наприклад, замінити вікна або долучитися до програм часткової компенсації, але саме початкові фото дають змогу зрозуміти реальний стан будинку і визначити, які відновлювальні роботи потрібні», – розповідає директор компанії.
Без коректної фотофіксації складно об’єктивно оцінити ступінь пошкоджень та сформувати правильний перелік робіт для відновлення. У таких випадках можливі варіанти:
- відновлення аварійного під’їзду коштом міського або обласного бюджету;
- демонтаж з подальшим будівництвом або забезпеченням альтернативного житла;
- подальше відновлення решти будинку через програми після вирішення проблемної частини.
Це не універсальна модель, а окремі, складні кейси, які не можна вирішити лише створенням ОСББ. Будинки з уже створеним обʼєднанянм швидше отримують допомогу. Наприклад, гуртожиток в Супрунівці, де ОСББ існувало ще до повномасштабної війни, змогли оперативно долучитися до програм відновлення після пошкоджень.
Загалом, обʼєднання співвласників дозволяє:
- швидше ухвалювати рішення;
- мати юридичну особу з рахунком;
- подаватися на державні, міські та міжнародні програми;
- не чекати місяцями погоджень через ЖЕК.
«Зараз будинки ОСББ ухвалили рішення, що треба купити генератор на ліфти чи на освітлення під’їздів, відповідальних осіб, які будуть перемикати. А в жеківському будинку, ті самі люди, але немає юридичної форми зібрати ці кошти, тому що немає рахунку».
Натомість у будинку на вул. Баленка, де жителі відмовилися від реєстрування ОСББ, відбудова триває значно повільніше. П’типоверхівка на Браїлках зазнала серйозних руйнувань 1 лютого 2025 року, коли російська ракета знищила перший під’їзд та пошкодила другий. Руйнувань зазнала і несуча стіна сусіднього будинку. Попри проведену експертизу та визнання частини конструкцій аварійними, демонтаж зруйнованої частини так і не розпочали. Підрядників не знайшли після двох тендерів.
Міська влада пояснює таку затримку відсутністю об’єднання співвласників, адже низка програм відновлення передбачає участь в ОСББ. Водночас жителі кажуть, що не готові брати на баланс напівзруйнований будинок і створять об’єднання лише після протиаварійних робіт.
Представниця будинку по вул. Баленка 7а звернулася до членів містобудівної комісії, що відбулася 28 січня. Вона розповіла, що люди вже рік живуть у нелюдських умовах і що мешканці інших під’їздів не вбачають проблеми в руйнуванні стіни:
«Ми – заручники ситуації. Пройшов рік. Жити там – це пекло. Наразі хоча б є якась альтернатива зробити хоч щось, тому що будинок руйнується. Намагалась заохотити людей створити ОСББ. Я була проклята сусідами. Зі мною ніхто не вітався. Я вам кажу по факту, як є».
У результаті багатоповерхівки вже рік залишаються у критичному стані – з тріщинами в стінах та відсутністю належних умов для життя.
На позачерговій сесії Полатвської міської ради ухвалили рішення виділити 25 млн грн на відновлення будинків на Браїлках, що понад рік тому зазнали пошкоджень через ворожий обстріл.
Скільки часу потрібно на створення ОСББ?
Процедура може тривати від одного тижня, якщо співвласники швидко ухвалюють рішення і до місяця. 10 днів необхідно, щоб повідомлення співвласників і до 45 днів – письмове опитування.
Найскладніше, за словами експертки – це не реєстрація ОСББ, а пошук людей, готових брати на себе управління та опір з боку частини мешканців. Робота голови не має бути безкоштовною і це потрібно пояснювати з першого дня, щоб уникнути вигорання та конфліктів.
Створення ОСББ не вирішує миттєво проблеми зруйнованих під’їздів, але дає інструменти для відновлення, яких не мають будинки без юридичної форми управління.
Обкладинка та графіка Юлії Сухопарової