Прибутковий будинок Перцовича на вулиці Пушкіна, 40 має похмурий антураж не лише завдяки незвичному стилю та містичним легендам, але й через занедбаний фасад. Нещодавно допис в одному з полтавських пабліків здійняв бурхливе обговорення на тему, хто відповідає за стан цього будинку. Ми спробували з’ясувати, що з цього приводу говорить закон, а також дізналися в архітекторів та громадських активістів, що можна зробити, якщо ви мешкаєте в будинку-пам’ятці.

Коли йти парним боком вулиці Пушкіна від лялькового театру в напрямку Сінної, серед кількох зацілілих старих будинків помічаєш нетиповий для Полтави будинок. Його називають «замком Річарда» – за аналогією до київського Замку Річарда на Андріївському узвозі. Обидва будинки мають дещо спільне в стилі і збудовані з різницею в 14 років.

Історія зберегла тільки ім'я адвоката Перцовича, і то завдяки тому, що він залишив по собі цю будівлю у вікторіанському стилі (у ХІХ столітті будинки називалася за іменем власника, а не за номером на вулиці, як ми звикли). Те, що будинок обріс легендами, свідчить про його самобутність і незамінність у міській тканині. Водночас це не єдиний житловий будинок у Полтаві, що має статус пам’ятки архітектури: навіть побіжний погляд на перелік пам’яток покаже, що таких будівель у місті – кілька десятків. Чи повинне ремонтувати їх місто і на що можуть розраховувати люди, які мають квартири в пам’ятках архітектури, з’ясуємо в матеріалі.

Самі мешканці називають свій будинок на Пушкіна, 40 багатостраждальним. Фасад, який руйнується не перше десятиліття, – це тільки один бік справи. Понад 30 років підвал затоплювала вода. Численні комісії комунальних служб висували різні версії, звідки вона бралася, доки два роки тому мешканці будинку не скинулися на насос. Після того, як воду стали регулярно відкачувати, з’ясувалася причина – дірява труба «Полтаватеплоенерго» між 38-мим і 40-вим будинками на вулиці Пушкіна. Служба поміняла трубу, і підвали цих будинків перестало заливати. Ліквідовувати наслідки тридцятирічного підтоплення «Полтаватеплоенерго» не стало, але чи вимагали цього мешканці – невідомо.

Полтавка Марія, чиї знайомі мешкають у цьому будинку, розповіла, що люди намагаються підтримувати будинок своїми силами, але їхніх ресурсів занадто мало. За власні кошти мешканці встановили козирок над входом до будинку (попередній обірвала льодова брила з даху), поміняли вхідні двері, труби водопроводу й каналізації у підвалі, облицювали плиткою сходинки перед входом та роблять дрібний поточний ремонт. Братися за щось капітальне людям не під силу. Коли капремонт відбувався востаннє, не пам’ятає ніхто, хоча більшість мешканців живуть тут по 25–30 років. Фасад останнього разу його ремонтували в 2008 році: співробітниця ЖЕКу намагалася замазати колони біля входу, але штукатурка швидко осипалася. Фарбували ж фасад ще в 2001 році. Тоді ж, при Кукобі, обіцяли відновити декор на фасаді, але так нічого й не зробили. Словом, «золотий вік», з яким для багатьох старших полтавців асоціюється фраза «при Кукобі», не завжди був таким.

Зараз у будинку 9 квартир, одне приміщення придбала фірма, тож воно виведене з житлового фонду. ОСББ у будинку на Пушкіна, 40 не створене. Чи належав цей будинок раніше якому-небудь відомству, мешканці не знають. За інформацією на сайті КП ЖЕО №2 будинок обслуговує третя дільниця. Однак, сплачуючи ЖЕО щомісяця 2,15 грн з 1 кв.м площі квартири (плюс 1,9 грн з 1 кв.м нежитлових приміщень), було б наївно очікувати, що за такі гроші комунальне підприємство робитиме капітальний ремонт. Та воно й не повинне цього робити: ЖЕО надає лише невеликий перелік послуг, куди входить обслуговування мереж будинку та усунення несправностей у них, але аж ніяк не ремонт даху чи відновлення фасаду.

Хто ж повинен ремонтувати будинок? Можна припустити, що відповіді мешканців і представників комунальних служб будуть відрізнятися. Нас зараз цікавить, що про це сказано в законодавстві. А закон говорить:

Голова ОСББ «Щепотьєва, 3» Лілія Якубовська пояснила, що квартира як самостійний об’єкт права власності була виокремлена ще Законом УРСР «Про власність» (зараз утратив чинність). А Закон «Про приватизацію державного житлового фонду» дозволив мешканцям безоплатно приватизувати свої квартири. Цей же документ зобов’язав власників утримувати житлові приміщення своїм коштом і брати участь в утриманні будинку:

Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» деталізує обов'язки співвласників. Так, вони повинні утримувати й ремонтувати спільне майно:

Право власності передбачає обов’язки. Тобто якщо я володію квартирою в будинку, то за стан його фасаду, даху, підвалу, навіть прибудинкової території відповідаю теж я. Або ж не відповідаю, чекаючи, поки все це відремонтує місто. Воно ж не зобов’язане ремонтувати багатоквартирний будинок – це також наслідок закону про приватизацію. Говорить начальник управління ЖКГ міста Олексій Чепурко:

Якщо коротко підсумувати, що вийде, що ЖЕК міг управляти будинком і робити там ремонт тоді, коли сам будинок був комунальним. Коли почалась приватизація, квартири, а отже, й спільне майно багатоквартирного будинку, стали власністю мешканців будинку. Окрім майнових прав, мешканці отримали обов’язок відповідати за своє майно, в тому числі й спільне. Рішення міської ради в грудні 2019 року поставило крапку в цьому процесі: багатоквартирні будинки більше не на балансі ЖЕО № 2. Це комунальне підприємство може надавати послуги з утримання цих будинків, але на підставі договору. І перелік цих послуг не включає капітальний ремонт.

Усе вищезазначене стосується багатоквартирного будинку загалом. А як же бути, коли він є пам’яткою архітектури, як у нашому випадку? Будинок на Пушкіна, 40 занесений до реєстру пам’яток архітектури Полтави місцевого значення ще в 1992 році. Можливо, цього досить, щоб розраховувати на ремонт коштом міста?

Однак і Закон «Про охорону культурної спадщини» дає однозначну негативну відповідь: ні, утримання пам’ятки – справа її власника:

Жити в будинку-пам’ятці – не лише привілей, але й відповідальність і витрати. Чи готове місто розділити цю відповідальність зі співвласниками пам’ятки, надто якщо врахувати, що сама будівля, цінна з точки зору історії й архітектури, є величезним плюсом для міста, його туристичним магнітом?

На думку наукової співробітниці Полтавського краєзнавчого музею імені В. Кричевського, архітекторки Оксани Бєлявської, особливістю вітчизняного пам’яткоохоронного законодавства є значна кількість процедур для власника пам’ятки (деякі з них, до того ж, недешеві) і тривалість узгоджень на всіх рівнях – від місцевого органу охорони пам’яток до Міністерства культури. Саме тому власники пам’яток часто нехтують законодавчими вимогами.

Проблемою Полтави є відсутність охоронних договорів на будинки-пам’ятки. Першим успішним прикладом став Кадетський корпус, на який днями підписано охоронний договір з власником будівлі.

Перш ніж укласти охоронний договір, слід переконатися, що на будинок-пам’ятку виготовлена облікова документація: у ній визначено, що саме слід охороняти від руйнації і необдуманих втручань. Вона потрібна і тоді, коли будинок потребує ремонту: проектно-кошторисна документацію слід розробляти з урахуванням облікової. За словами Оксани Бєлявської, будинок на Пушкіна, 40 облікової документації не має.

За її виготовлення відповідає уповноважений орган охорони пам’яток – Департамент культур і туризму Полтавської ОДА. Існує комплексна програма розвитку культури, мистецтва та охорони культурної спадщини в Полтавській області на 2018–2020 роки, одним з завдань якої є виготовлення  облікової документації на об’єкти та пам’ятки культурної спадщини області. Цей розділ програми працює: ОДА час від часу публікує новини про розгляд облікової документації на ту чи іншу пам’ятку. Але тут є нюанси. По-перше, ресурси обласної влади скінченні, а пам’яток, які не мають охоронної документації, багато: раніше ЗМІСТ писав, що тільки в реєстрі пам’яток архітектури Полтави налічується 125 об’єктів, з них мають облікову документацію лише 32 об’єкти, і то це будівлі рівня Краєзнавчого музею чи Кадетського корпусу. Крім того, слід зважити, що пам’ятки міста Полтави включаються до програми нарівні з об’єктами з усієї області. Нарешті, в пріоритеті – пам’ятки, що перебувають у комунальній власності. На житлові будинки, які належать власникам квартир у них, область виділятиме бюджетні кошти не в першу чергу.

Власник будинку-пам’ятки може замовити облікову документацію і за свій кошт. Однак минулого року був неприємний досвід з будинком Бахмутського, коли документація, замовлена власником, по суті, розв’язувала руки в разі, якщо будівлю захочуть знести: об’єктом охорони був визначений лише фасад. Для більшості власників перепоною стає вартість виготовлення документів. За словами Оксани Бєлявської, вона стартує від 50 тисяч гривень: усе залежить від розмірів об’єкту і складності робіт.

Повернімося тепер до власників квартир у будинку на Пушкіна, 40: перш ніж думати про ремонт за власний кошт, десять пенсіонерів (за їхніми ж словами) мають заплатити досить значну суму за облікову документацію, і в результаті отримають пакет документів, який прямо не стосується ремонту. Як пояснити їм, що без цього всі інші кроки до ремонту будуть неправильними?

Чи може бути вихід з цієї ситуації? Ірина Особік говорить, що оптимальним рішенням є створити ОСББ та шукати програми підтримки об’єднань співвласників від міської та обласної влади. Чому ОСББ усе-таки необхідне? Бо є цільові програми, розроблені спеціально для них. Програма розвитку ОСББ міста виражає актуальну позицію міської влади: допомагати лише тим будинкам, де співвласники об’єдналися. За цією програмою можна планувати ремонт будинку на умовах спів фінансування: 70% платить місто, 30% - ОСББ.

Голова ОСББ «Пушкіна, 116» Людмила Болотіна говорить, що не варто оминати міську програму, адже вона призначена для всіх будинків незалежно від їхнього охоронного статусу й культурної цінності:

У дослідженні, підготовленому на замовлення львівської ГО «Лабораторія міського простору», перелічені різні моделі фінансування місцевої культурної спадщини. Наприклад, бюджетна модель на Полтавщині реалізується через  уже згадану обласну програму підтримки культури та проєкт реставрації Полтавської обласної філармонії у співфінансуванні з Державним фондом регіонального розвитку (утім, цього року на нього не виділять коштів: уряд скоротив фінансування фонду через боротьбу з коронавірусом).

У той же час доцільно шукати інші програми, у тому числі й грантові, створені спеціально для реставрації пам’яток архітектури. Є приклад успішного залучення грантів для реставрації історичних будівель – програма «Муніципальний розвиток та оновлення старої частини міста Львова». Вона діяла в місті з 2009 по 2017 рр. завдяки співпраці міської влади та Німецького бюро міжнародної співпраці (GIZ). Львівські реставратори навчалися в Німеччині, а потім удома брали участь у відновленні брам (вхідних дверей) історичних будівель. Ці роботи фінансував GIZ (на 70%) разом з мешканцями будинку (30%). Звісно, умовою участі в програмі була наявність ОСББ. Цікаво, що після завершення співпраці з GIZ міська влада Львова продовжила програму реставрації, тільки цього разу 70% коштів вносило місто.

Приклад Львова показує: грантова підтримка неможлива без активної участі місцевої влади. Вищезгадане дослідження подає перелік успішних грантових проектів, але його можна схарактеризувати двома рисами: органи місцевого самоврядування як одна зі сторін та зосередженість таких ініціатив майже виключно в західних областях України. Голова ГО SavePoltava Віктор Трофименко підтверджує це:

Підсумовуючи думки експертів та позицію закону, менш за все хотілося б відповісти на питання «Хто має слідкувати за станом житлового будинку, що є пам’яткою архітектури – влада чи мешканці?» банальністю, мовляв, істина лежить десь посередині. Як ми переконалися, законодавство дає чітку й недвозначну відповідь: за стан будинку відповідають його співвласники. Насправді ж відповідь на це питання лежить у площині взаємної відповідальності мешканців і влади. Першим для представлення своїх інтересів та участі в міських, державних, ба навіть міжнародних програмах варто створити юридичну особу – ОСББ. Від місцевої ж влади необхідна систематична робота з охорони культурної спадщини. Тоді можна очікувати не лише бюджетних (а відтак украй обмежених), але й інших можливостей фінансування цієї роботи – грантів та благодійних фондів.

Обкладинка Романа Желізняка

Фото Катерини Пєшикової